LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12; Lei nº 9.430, de 1996, art. 25; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, § 1º, II, 'c', e IV, 'c', e 215, caput e § 14.
(RFB, Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021)

LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE IMÓVEIS. BEM IMÓVEL ORIGINALMENTE DESTINADO AO ATIVO NÃO CIRCULANTE.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração da atividade de compra e venda de imóveis que já foram destinados ao ativo não circulante imobilizado submete-se à apuryação do ganho de capital nos termos do disposto no § 14 do art. 225 da Instrução Normativa nº 1.700, de 2017.
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis tenham sido objeto de reclassificação patrimonial quando da redefinição do seu objeto social.
SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA PARCIALMENTE À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 7, de 4 DE MARÇO DE 2021.
Dispositivos Legais: Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, art. 12; Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, art. 25; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 14 de março de 2017, art. 215, § 14.
(RFB, Solução de Consulta COSIT nº 95, de 24 de junho de 2026)

IRPJ. LUCRO PRESUMIDO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS. CLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL. ATIVO IMOBILIZADO. GANHO DE CAPITAL. RECLASSIFICAÇÃO. ÔNUS DA PROVA.
No regime do lucro presumido, a definição do tratamento tributário aplicável à alienação de imóveis depende da classificação contábil atribuída ao bem, pois dela decorre a qualificação da receita como ganho de capital ou receita operacional. Imóveis registrados no ativo não circulante ensejam tributação como ganho de capital; se classificados no ativo circulante, como bens destinados à revenda, a receita assume natureza operacional.
Admite-se a reclassificação contábil quando demonstrada alteração efetiva da destinação econômica do bem, desde que compatível com o objeto social da empresa e refletida de forma idônea na escrituração.
Ausente prova de aquisição com finalidade de revenda ou de reclassificação válida e tempestiva, não se mostra possível afastar o enquadramento originário no imobilizado. Ônus probatório que incumbe ao contribuinte e não foi satisfeito nos autos.
(CARF, Ac. 1201-007.461, Rel. Cons. Renato Rodrigues Gomes, j. em 27/02/2026)

Voto:

A empresa optante pelo regime do lucro presumido, cuja atividade compreenda a comercialização de bens passíveis de classificação tanto no ativo permanente quanto em estoques, pode promover a transferência do bem de uma conta para outra quando houver efetiva alteração de sua destinação econômica.

IRPJ E CSLL. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS ATÉ ENTÃO LOCADOS. RECLASSIFICAÇÃO PARA CONTA DE ESTOQUE. CARACTERIZAÇÃO DE RECEITA IMOBILIÁRIA (OPERACIONAL) SUJEITA AOS COEFICIENTE DE 8%.
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros.
(CARF, Ac. 1201-006.256, Rel. Cons. Neudson Cavalcante Albuquerque, j. em 21/02/2024)

LUCRO PRESUMIDO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. RECEITA OPERACIONAL NÃO CARACTERIZADA. GANHO DE CAPITAL.
A qualificação da receita como operacional exige o efetivo exercício de atividade econômica organizada, não bastando a previsão no objeto social. A alienação de imóvel que não se insere nesse contexto configura realização de ativo patrimonial, devendo ser tributada como ganho de capital.
(CARF, Ac. 1302-007.901, Rel. Cons. Natalia Uchoa Brandão, j. em 23/03/2026)

Voto vencedor:

Nesse ponto, é fundamental distinguir a previsão formal do objeto social da atividade econômica efetivamente exercida. A expressão “atividade da pessoa jurídica”, constante da legislação, não se confunde com a mera capacidade jurídica abstrata de praticar determinados atos, mas pressupõe o exercício de atividade econômica organizada, dotada de coerência funcional. A simples inclusão, no contrato social, de atividades de compra e venda de imóveis não é suficiente, por si só, para qualificar como operacional toda e qualquer alienação de bens dessa natureza. Admitir o contrário implicaria esvaziar a distinção legal entre receita operacional e ganho de capital, permitindo que receitas de natureza patrimonial fossem artificialmente convertidas em receita operacional mediante expediente formal, com evidente ruptura da coerência do sistema.
No caso concreto, o conjunto probatório revela que a alienação não se insere em atividade imobiliária organizada. Não há histórico de operações que evidencie atuação regular no mercado de compra e venda de imóveis, tampouco se verifica a existência de estrutura operacional voltada a essa finalidade, como organização empresarial, equipe ou dinâmica de rotatividade de ativos. Ao revés, os elementos dos autos indicam que o imóvel era utilizado no contexto do próprio grupo econômico, mediante locação intragrupo, evidenciando sua afetação à estrutura patrimonial e operacional do grupo, e não a um ciclo econômico de exploração imobiliária voltado ao mercado.
Dessas circunstâncias se extrai que o bem não se encontrava inserido em um ciclo operacional imobiliário, mas constituía ativo individual afetado à estrutura econômica da pessoa jurídica. Sua alienação, portanto, não decorre do exercício de atividade empresarial organizada de compra e venda de imóveis, mas da realização de um investimento específico. A ausência de outras operações imobiliárias e de estrutura operacional não configura requisito autônomo para afastar a incidência do regime do lucro presumido, mas constitui elemento probatório relevante para demonstrar a natureza da operação, evidenciando que não se trata de receita operacional.